חוזה פינוי בינוי עליו חותמים הצדדים הוא המסמך המחייב היחידי בין בעלי הדירות ליזם.
בטרם החתימה על ההסכם נוטים הצדדים גלות גמישות ולוותר על סעיפים שלכאורה שוליים אך חשיבות העדרם מורגשת כאשר מתגלים חילוקי דעות בין הצדדים.
להלן יוצגו בתמציתיות רבה הקווים המנחים לכתיבת ההסכם:
1. כותב ההסכם – עורך דין ב"כ הדיירים . בהסכם יהיו מיוצגים באופן מפורש האינטרסים של הדיירים, חשוב שעורך הדין ב"כ הדיירים לא יהיה מומלץ ע"י היזם.
2. סדר כתיבת סעיפי ההסכם – חשיבות רבה לכתיבת הסכם באופן כרונולוגי המלווה את העסקה מתחילתה ועד סיום.
3. אופן כתיבת ההסכם – חשיבות רבה נודעת לאופן כתיבת ההסכם באופן ברור ומנוסח באופן חד משמעי שאינו מותיר מקום לפרשנויות.
4. התחייבויות היזם – חשיבות רבה לפרוט כל התחייבויות היזם שיכללו בין היתר התחייבות לידע מקצועי ,איכות ביצוע, העסקת עובדים מימון, מועדי ביצוע, תשלום מיסוי, ועוד… .
5. התמורות בהסכם – חשוב מאוד לרשום בהסכם מחד מספר הדירות אותם רשאי היזם לבנות, ומאידך תוכנית בנייה ומפרט טכני המפרטים את מלוא התמורות לדיירים.
6. מפקח בנייה מטעם הדיירים – חשוב לכלול בהסכם כי היזם יממן מפקח בניה אותו יבחרו הדיירים ותפקידו פקוח נוסף מטעם הדיירים.
7. מועדי ביצוע – חשיבות רבה לכתיבת מועדי ביצוע החל ממועד חתימת ההסכם, מסירת תוכניות לוועדת התכנון, מועד תחילת ביצוע העבודות , סיום העבודות, תיקון הבית המשותף.
8. מימון הפרויקט – מימון הפרויקט כולו על חשבון היזם, לרבות תכנון, בניה, מיסים אגרות היטלי רשות מקומית שכר טרחת עורך דין, ומפקח מטעם הדיירים , מבחינת הדיירים מדובר בעסקה נטו בה הם לא נדרשים לשלם מאומה.
9. השכרת נכסים למגורים חלופיים לדיירים – חשיבות רבה נודעת לכתיבת סעיף זה באופן שדיירים לא ייאלצו למצוא את עצמם שוכרים דירות ירודות ברמתם ממגוריהם כיום. וכן לאפשרות שלא ימצאו דירות ברמה זהה לדירת מגוריהם, ויאלצו לשכור דירות יקרות יותר אזי היזם יישא בכל ההפרש ועוד..חשיבות רבה נודעת לאופן תשלום דמי השכירות מידי שנה עד לסיום הבנייה, וכן לערבות לדמי השכירות.
10. הובלת ריהוט לדירה המושכרת- חשוב לכלול סעיף בו מתחייב היזם לכלול הובלה ואריזה לשני כיוונים על חשבונו כולל עוד הובלה ואריזה.
11. תיווך ויצוג לדירה החלופית- חשוב לכלול בהסכם גם עלות תיווך על חשבון היזם למציאת דיור להשכרה, וכן שירותי עריכת דין לכתיבת הסכם השכירות על חשבון היזם , רכיבים אלו יתבררו ליזם כעסקה משתלמת שכן הם יחסכו לו רבות אם כי בהתחלה יזמים מתנגדים
12. בטחונות – חשיבות רבה לכתיבת סל בטוחות לדיירים שיכללו תשלומים וכן בטוחות לדמי השכירות עד למועד סיום הבניה וקבלת הדירה החדשה. בטוחות להליך הבניה עד סיומה(מחד אינטרס היזם לסיים את הפרויקט ככתוב בהסכם, מאידך בטוחות בידי ב"כ הדיירים למקרה והיזם לא יעמוד בתנאי ההסכם, וכן האפשרות לסלק את היזם מבלי שתעוכב הבניה) בין יתר הבטוחות יש לדרוש ערבות בנקאית להליכים משפטיים גם נגד היזם ככל הנדרש.
13. ביטוחים – חשוב לפרט בהסכם כי היזם יבטח את הפרויקט כולו, הביטוחים יכללו את כל הסיכונים האפשריים ויכסו אותם.
14. העברת זכויות – חובה לרשום בהסכם כי חל איסור מוחלט על היזם להעביר את זכויותיו על פי ההסכם אלא באישור הדיירים.
15. מכירת דירות היזם – חשוב מאוד לפרט את המועדים וקצב מכירת דירות היזם.
16. חניות הדיירים – חשוב מאוד לסכם כבר בשלב המו"מ כי תחילה מקבלים הדיירים מספר חניות מספיק במקום שיבחרו ורק לאחר מכן מצמיד היזם חניות לדירות אותם הוא מוכר.
17. בדק – יש לרשום בהסכם התחייבות היזם לביצוע תיקונים הנובעים מעבודתו וכן לקבל בטחונות בהתאם.
18. ישוב סכסוכים – חשיבות רבה לאופן פתרון סכסוכים ככל ויתגלעו.
19. תיקון צו הבית המשותף – בסיום העבודות חלה חובה על היזם לרשום במסמכי הבית הקיים את כל התוספות שנבנו במהלך הפרויקט.
20. הפרה ופיצוי – חובה לרשום בהסכם סעיף בו היזם מפצה את הדיירים בגין הפרת ההסכם.
21. איחור בסיום הפרויקט- חשיבות רבה לקביעת מועדים לפעולות השונות בהסכם , וככל והיזם מאחר בסיום ביצוע העבודות עליו לפצות את הדיירים בסכום שנקבע מראש.
יובהר כי הכתוב לעיל הינו תמצית שבתמצית מסעיפים מחויבים אותם אנו כוללים בכל הסכם שנחתם בו אנו מייצגים דיירים. ואינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי, על כן ככל ותקבלו הצעה לביצוע פינוי בינוי בבניין מגוריכם הנכם מוזמנים להתקשר לעו"ד שאול אטיאס וניתן לכם את הליווי המשפטי המקצועי והאישי כפי שאנו מעניקים לכל הדיירים אותם אנו מייצגים וניישם הלכה למעשה את כל המלצותינו שאת חלקם רשמנו לעיל.
