תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית המיועדת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לבעלי דירות במבנים ישנים לקבל תמריצים כלכליים ותכנוניים כדי לדאוג לחיזוק הבניין שלהם. התמריצים כוללים תוספת שטח לבנייה, הרחבת הדירות הקיימות , במקרה של פינוי בינוי בניית דירות חדשות במקום הבניין הישן. לכן, תמ"א 38 הינה הזדמנות ייחודית עבור הדיירים לקבל דירה חדשה ומשופרת, עם תוספת בנייה, שדרוג תשתיות וכן הלאה, הבחירה בין תמ"א 38 או פינוי בינוי איננה רק אינטרס הדיירים לעיתים תלויה בתוכניות מקומיות .
חשיבות זכויות הדיירים
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב וסבוך, לכן יכול להיות מקור לסכסוכים בין הדיירים ליזם. לאור זאת, על מנת להימנע מסכסוכים ולפתור כל מחלוקת במידה ומתעוררת, על הדיירים להיות בקיאים בזכויותיהם, באמצעות עורך דין בתחום.
כדיירים בתמ"א 38, הזכויות שלכם הן חשובות מכיוון שיכולות להשפיע רבות על איכות חייכם. לכן יש לעמוד על זכויותיכם כדי להבטיח שהיזם יבצע את הפרויקט על פי התוכנית, כך תקבלו תמורה ראויה עבור הדירה שלכם.
בשל כך, טרם כניסה לפרויקט, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר יוכל לעזור להבין מהן הזכויות שלכם, ולנסח חוזה עם היזם שיגן על האינטרסים שלכם. בנוסף, חשוב לשמור על מעורבות בפרויקט ולעקוב אחר התקדמות העבודות. כך, תוכלו לוודא כי היזם מקיים את התחייבויותיו.
באיזה שלב לפנות אל עורך דין?
זכויותיכם כדיירים בהתחדשות העירונית יכולות להשתנות בהתאם לתנאי התב"ע המאושרת על ידי העירייה. לכן, מומלץ לבעלי דירות המעוניינים בייצוג עורך דין בפינוי בינוי, לפנות אל עורך דין כבר בשלבים הראשונים של ההתארגנות לביצוע הפרויקט תמ"א 38, או פינוי בינוי. בטרם הפנייה ליזם.
חשוב לשים לב כי הצעות היזם/קבלן אינן כוללות סעיפים מהותיים "בחיי הפרויקט", על כן מומלץ לפנות אל עורך דין מקצועי מיד בתחילת הדיונים על רצונכם לבצע התחדשות עירונית, בין אם על ידי יוזמת הדיירים ובין אם על ידי פניית היזם.
פנייה לעורך דין מומחה
במידה וקיבלתם פנייה מיזם , ו/או חברת בניה, ו/או קבלן בניה, ו/או נציגם של אחד מהנ"ל. אל תחתמו על כל מסמך ולו הפשוט ביותר, ללא נוכחות עורך דין שתחום התמחותו הינו ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית. כמו כן, אין להגיע להסכמה כל שהיא עם היזם, ללא נוכחות עורך דין, אל תתחייבו למאומה. פנייה לעורך דין בתחילת הדרך ממקסמת את הזכויות הניתנות לדיירים, ומונעת מהם חתימה על מסמכים "מסבכים".
כאשר מקבלים פניית דיירים, יש להיערך לייצוג דיירים בשתי חלופות:
- ייצוג דיירים בשלב מוקדם- עורך דין בעל ניסיון רב במו"מ מול מספר רב של יזמים יהיה בעל ידע בנושא התמורות הניתנות לבעלי הדירות. דבר זה מאפשר למקסם את התמורות של הדיירים, ובכך למקסם ולייעל את הביטחונות, למזער סיכונים, להכתיב ליזם התקדמות בפרויקט וכן לקדם את הפרויקט לסיום מוצלח.
- ייצוג דיירים בשלב מאוחר יותר- לעתים יזם כובל את הדיירים בהתחייבויות ו/או הסכמות, בין אם הן כתובות ובין אם לא. מצב זה מחייב מו"מ ארוך יותר, מורכב , ולעתים ללא יכולת לשנות את ההסכמות עם הדיירים, על מנת לקבל את התמורות שהיו מתקבלות במו"מ התחלתי מול היזם.
עורך דין מומחה יידע אתכם על כלל זכויות דיירים בפינוי בינוי וכן והחובות והזכויות במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית ..
התחדשות עירונית הוא חוק מורכב, וחשוב להבין את המשמעויות של כל שלב בפרויקט. כאמור, עורך דין מומחה יוכל לעזור לכם להבין את הזכויות שלכם מול היזם, העירייה והגורמים הרלוונטיים האחרים.
יתרה מכך, עורך דין מומחה יסייע לכם לנסח את חוזה ההתחדשות העירונית בצורה שתגן על האינטרסים שלכם. חוזה ההתחדשות העירונית הוא מסמך משפטי חשוב, והוא קובע את זכויותיהם וחובותיהם של היזם והדיירים. וחובות היזם כלפי הדיירים.
זה הזמן לעצור ולפנות אל עורך דין לייצוג דיירים המתמחה בתחום, שיסייע בידכם בדרך המפותלת, המסובכת, ורבת המהמורות, להגיע אל היעד הנכסף, והוא בניין חדיש ומחוזק, בו מקסמתם את זכויותיכם.
ליווי מלא
עורך דין מומחה ילווה את בעלי הדירות מתחילת הפרויקט עד לסיומו, יניע ויקדם את התהליך לסיום מוצלח של הפרויקט בשלבים כלהלן:
- שיחת היכרות עם נציגות הדיירים בנושא תמ"א 38 מה מקבלים, לעתים השיחה תתקיים עם מרבית הדיירים.
- סיוע בבחירת יזם, בוחרים יזם במסגרת "מכרז היזמים" ובתוספת ניסיון עורך הדין מפרויקטים אחרים . זה הוא מעין "מכרז ציבורי" אשר נערך על מנת לקבל הצעות מחיר מיזמים שונים לביצוע הפרויקט. המכרז נערך על פי נהלים שנועדו למקסם את זכויותיכם , המבטיחים לכם אפשרויות בחירת יזם שייטיב עם זכויותיכם ויאפשר לכם סיום פרויקט מוצלח.
- סיכום התמורות לדיירים, עם היזם והוועד הנבחר, סיכום ערבויות לביצוע הפרויקט, ולוחות זמנים לביצוע. הדיירים מקבלים מהיזם ערבויות המבטיחות שהיזם ימלא את התחייבויותיו כלפי הדיירים, כגון, ערבות לדירת התמורה (הדירה החדשה ), ערבות לתשלום דמי שכירות ,ערבות בדק , ערבות רישום, ערבות לסילוק משכנתא ( כאשר רשומה משכנתא על דירתכם ) . לכן, על עורך דין לסייע לבדוק כי אכן יש ערבויות לכל ההליך אשר מנוסחות באופן מטיב לדיירים, ללא כל הליך משפטי לקבלת כלל הזכויות.
זאת ועוד, עורך הדין יסייע לדיירים לדרוש "סל זכויות" בתחילת המו"מ מול יזם.
- הכנת מפרט טכני , ברור שכולל את תוספות הבניה לדיירים בדירותיהם וכן בשטח הציבורי של הבניין ואת התמורה ליזם, בסיוע מפקח הדיירים כבר בתחילת ההליך ובטרם החתימה על הסכם.
- תכנית בניה ראשונית – היזם הנבחר מכין תכנית בניה ראשונית המוצגת לדיירים, ובחינת התאמתה .
- כתיבת הסכם מפורט, על ידי עורך דין המתמחה בתחום, לחתימת הדיירים והיזם בו עוגנו כל זכויות הדיירים ומנגד כל חובות היזם . יש לקבוע את ה"יחס מסחרי" בתחילת המו"מ בין זכויות הדיירים לבין זכויות היזם. יחס מסחרי הוא מערכת היחסים בין שני הצדדים, הקשורה לפרויקט של התחדשות עירונית אשר מתבסס על הסכמים שנחתמים ביניהם. לכן, יש לקבוע כללים ברורים לסעיפים יסודיים, וכן קביעת כללים להפרות לא יסודיות של ההסכם. כמו כן, לציין כללים ברורים להודעת הדיירים ליזם על הפרת ההסכם והיפרדות ממנו. ובהתאם לכך, כללים ברורים בהם יזם חדש ימשיך את היזם הקודם מאותה הנקודה ולא מההתחלה.
- הסבר מפורט לדיירים על מהות ההסכם, יש לציין כי בהסכם השליטה היא תמיד בידי הדיירים.
- כל הדיירים בבניין חותמים על אותו הסכם.
- כל הדיירים מקבלים אותן תמורות.
- בחירת מפקח בנייה מטעם הדיירים- סיוע לדיירים לבחירת אדריכל או מהנדס או מפקח בניה שתפקידם לפקח מטעם הדיירים ולבחון את איכות הבנייה. הדיירים לא משלמים בגין האדריכל.
- הדיירים לא משלמים מאומה, כולל על הייצוג המשפטי.
- היזם משלם את כל עלויות הפרויקט כולל העלויות הנ"ל.
- פתרון סוגיות משפטיות שמתעוררות במהלך הבניה.
- ליווי הדיירים בעת הבניה עד לסיום הבניה, רישום תוספות הבניה בטאבו על שם הדיירים, וסיום תקופת הבדק.
יובהר כי הכתוב לעיל הינו תמצית שבתמצית מסעיפים מחויבים הכלולים בכל הסכם שנחתם לייצוג דיירים בעת התחדשות עירונית (תמ"א 38 /פינוי בינוי ). כמו כן, הכתוב לעיל אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי, על כן ככל ותקבלו הצעה לביצוע התחדשות עירונית (תמ"א 38 /פינוי בינוי) בבניין מגוריכם, הנכם מוזמנים להתקשר לעו"ד שאול אטיאס וניתן לכם את הליווי המשפטי המקצועי והאישי כפי שאנו מעניקים לכל הדיירים אותם אנו מייצגים וניישם הלכה למעשה את כל המלצותינו שאת חלקם רשמנו לעיל.
משרדנו שאול אטיאס עורכי דין הוקם בשנת 2009 ומייצג רק בעלי דירות מול יזם/ קבלן/ חברת בנייה. לאורך השנים, המשרד צבר לעצמו מספר לא מבוטל של הצלחות בהליכים משפטיים רבים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד, בעסקאות מורכבות ומסועפות בתחום ההתחדשות העירונית וכן ביתר תחומי עיסוק המשרד.
אם אתם מעוניינים לשמוע מידע נוסף אודות חשיבות הפנייה לעוד מומחה בתחום, צרו קשר במספר 077-4451750.
