חוזה תמ"א 38
חוזה תמ"א 38 הוא המסמך המחייב היחידי בין בעלי הדירות ליזם.
בטרם החתימה על ההסכם נוטים הצדדים לגלות גמישות ולוותר על סעיפים שלכאורה שוליים אך חשיבות העדרם מורגשת כאשר מתגלעים חילוקי דעות בין הצדדים.
להלן יוצגו בתמציתיות רבה הקווים המנחים לכתיבת ההסכם:
- כותב ההסכם- את ההסכם כותב עורך דין ב"כ הדיירים בו מיוצגים באופן מובהק האינטרסים של הדיירים.
- סדר כתיבת סעיפי ההסכם- חשיבות רבה לכתיבת הסכם באופן כרונולוגי המלווה את העסקה מתחילתה ועד סיום.
- אופן כתיבת ההסכם- חשיבות רבה נודעת לאופן כתיבת ההסכם באופן ברור ומנוסח באופן חד משמעי שאינו מותיר מקום לפרשנויות.
- התחייבויות היזם- חשיבות רבה לפרוט כל התחייבויות היזם שיכללו בין היתר התחייבות לידע מקצועי ,איכות ביצוע, העסקת עובדים מימון, מועדי ביצוע, תשלום מיסוי, ועוד… .
- התמורות בהסכם- חשוב מאוד לרשום בהסכם , את מספר הדירות אותם רשאי היזם לבנות מחד, ומאידך תוכנית בנייה ומפרט טכני המפרטים את מלוא התמורות לדיירים.
- מפקח בנייה מטעם הדיירים- חשוב לכלול בהסכם כי, היזם יממן מפקח בניה אותו יבחרו הדיירים, ועלות שכרו כפי שיוסכם עים המפקח. אופן ביצוע הפקוח, וסמכיותיו, תפקידו פקוח נוסף מטעם הדיירים.
- מועדי ביצוע- חשיבות רבה לכתיבת מועדי ביצוע החל ממועד חתימת ההסכם, מסירת תוכניות לוועדת התכנון, מועד תחילת ביצוע העבודות , סיום העבודות, תיקון הבית המשותף.
- מימון הפרויקט- מימון הפרויקט כולו על חשבון היזם, לרבות תכנון, בניה, מיסים אגרות היטלי רשות מקומית, מיסוי ככל ויחול על העסקה , שכר טרחת עורך דין, ומפקח מטעם הדיירים וכו.
מבחינת הדיירים מדובר בעסקה נטו בה הם לא נדרשים לשלם מאומה. - בטחונות- חשיבות רבה לכתיבת סל בטחנות לדיירים (ערבויות ) , מחד אינטרס היזם לסיים את הפרויקט ככתוב בהסכם, מאידך בטוחות בידי ב"כ הדיירים למקרה והיזם לא יעמוד בתנאי ההסכם. חשוב מאוד שהבטחונות יכתבו באופן צופה עתיד, כך שמימושן לא יעכב את המשך הפרויקט, ולא יאפשר ליזם "לגרור" את המו"מ לאחר עזיבתו. כן האפשרות לסלק את היזם מבלי שתעוכב הבניה.
- ביטוחים- חשוב לפרט בהסכם כי היזם יבטח את הפרויקט כולו, הביטוחים יכללו את כל הסיכונים האפשריים ויכסו אותם.
- העברת זכויות- חובה לרשום בהסכם כי חל איסור מוחלט על היזם להעביר את זכויותיו על פי ההסכם אלא באישור מראש של הדיירים וככל והעברת הזכויות מתאימה או נדרשת להם, בכל מקרה העברת זכויות כאמור לאחר החלטת ועדה ולא יותר מ- 49%.
- מכירת דירות היזם- חשוב מאוד לפרט את המועדים וקצב מכירת דירות היזם, כך שבכל שלב ישמשו בטוחה נוספת להשלמת העבודות לדיירי הבניין , והפרוייקט כולו.
13.תיקונים בדירות הדיירים- חשיבות רבה לציין במפורש כי כל התיקונים בדירות הדיירים שידרשו כתוצאה מבניית תוספות הבניה יבוצעו על ידי היזם ובאחריותו.
14.בדק- יש לרשום בהסכם התחייבות היזם לביצוע תיקונים הנובעים מעבודתו וכן לקבל בטחונות בהתאם. - ישוב סכסוכים- חשיבות רבה לאופן פתרון סכסוכים ככל ויתגלעו.
- תיקון צו הבית המשותף- בסיום העבודות חלה חובה על היזם לרשום במסמכי הבית הקיים את כל התוספות שנבנו במהלך הפרויקט.
- הפרה ופיצוי- חובה לרשום בהסכם סעיף בו היזם מפצה את הדיירים בגין הפרת ההסכם.
- מועדי החלטה לדיירים – נדרש לקבוע מועדים בהם זכאים הדיירים להחליט אם היזם עומד בתנאי החוזה, ולאפשר לו להמשיך , ובמידה ולא , מוטב לבחון אם כדאי להמשיך עם היזם או לסלקו.
יובהר כי הכתוב לעיל הינו תמצית שבתמצית מסעיפים מחויבים אותם אנו כוללים בכל הסכם שנחתם בו אנו מייצגים דיירים. ואינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי, על כן ככל ותקבלו הצעה לביצוע תמ"א 38 בבניין מגוריכם הנכם מוזמנים להתקשר לעו"ד שאול אטיאס וניתן לכם את הליווי המשפטי המקצועי והאישי כפי שאנו מעניקים לכל הדיירים אותם אנו מייצגים וניישם הלכה למעשה את כל המלצותינו שאת חלקם רשמנו לעיל.
