חוק המקרקעין תמ"א 38 – הדרך לבטיחות ושדרוג בניינים
עולם הנדל"ן בישראל הוא תחום מרתק, המשפיע באופן ישיר על חייהם של אנשים רבים ומציע הזדמנויות לפיתוח והשקעה. בלב ליבו נמצאת תמ"א 38, יוזמה רגולטורית חשובה שנועדה לחזק ולשפץ בניינים קיימים, תוך הכנתם לעמידה בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 לא רק שומרת על הבטיחות של הדיירים אלא גם מהווה גורם משמעותי בהעלאת ערך הנכסים ובשיפור איכות החיים ברחבי המדינה. מאמר זה יעסוק בנושאים הבאים:
- הגדרת המושג תמ"א 38
- הצגת יתרונות וחסרונות של התכנית
- מיקוד בסעיפים של הוראות חוק החיזוק בחוק המקרקעין
- חשיבות ייעוץ עורך דין
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38, היא תוכנית ממשלתית שנועדה לעודד בעלי דירות ויזמים לבצע עבודות שיפוץ וחיזוק בניינים קיימים כדי להגן עליהם מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, יזמים יכולים לבצע חיזוק ותוספת בנייה בבניינים ישנים, תוך קבלת זכויות בנייה נוספות. קיימים שני מסלולים עיקריים בתכנית:
- תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) – ביצוע עבודות חיזוק והוספת קומות חדשות על גג הבניין, וגם בקומת העמודים במקום שדירות בקומה ראשונה נבנו על עמודים ( "קומה מפולשת" ) . בעלי הדירות מקבלים הרחבה של דירותיהם וכן שיפוץ וחיזוק של הבניין.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) – במסגרת מסלול זה הבניין נהרס ונבנה מחדש. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשופרת בבניין החדש.
מהם היתרונות והחסרונות של תמ"א 38?
תמ"א 38 מציעה הזדמנות לשיפור וחידוש מבנים. אך, כמו כל פתרון, גם לה ישנם חסרונות לצד היתרונות. הנה סקירה של היתרונות והחסרונות של תמ"א 38:
יתרונות –
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה – חיזוק המבנה מונע נזקים במקרה של רעידות אדמה, מגן על הדיירים ומפחית את הסיכון לפגיעות ונזקים חמורים.
- שדרוג המבנה – התכנית כוללת טיפול במערכות החשמל, הביוב והמים, הוספת מעליות, שיפור חזות הבניין והמרחב הציבורי סביבו.
- הגדלת שטח הדירות – כחלק מהתוכנית, ישנה הרחבה של הדירה; הוספת מרפסות, חדרים או דירות חדשות.
- עליית ערך הדירות – שיפור המבנה והתשתיות מביא לעלייה בערך השוק של הנכס.
- התהליך קצר יותר מתהליך פינוי בינוי
- נדרשת הסכמת , מעט דיירים מאשר כמות הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי
חסרונות-
- הבניין הישן נותר במקומו , והחיזוק נעשה סביבו ועליו , על כן הדירות הקיימות , והתשתיות בהן לא מוחלפות.
- אפשרויות תכנון מצומצמות יותר.
- עיכובים בתהליך – הפרויקטים יכולים להיתקל בעיכובים בירוקרטיים, רגולטוריים ומשפטיים שמאריכים את זמן הביצוע. במקרים אלו, התהליך עשוי להימשך מספר שנים.
- פגיעה באיכות החיים – במהלך עבודות הבנייה , לרוב הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות, על כן, ייתכנו רעש, אבק ולכלוך אשר עשויים לפגוע באיכות החיים של הדיירים.
סעיפי הוראות חוק החיזוק בחוק המקרקעין
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), קובע הוראות מיוחדות בנוגע לביצוע עבודות חיזוק בבניינים מפני רעידות אדמה. להלן סקירה של סעיפי הוראות חוק החיזוק העיקריים:
- סעיף 1: הגדרות – הגדרת מושגים מרכזיים בחוק, כמו "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף", "תכנית החיזוק" ועוד.
- סעיף 2: תחולה – חוק החיזוק יחול על בתים משותפים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים.
- סעיף 3: ביצוע עבודה ברכוש משותף – החוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש משותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, מחייב החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.
- סעיף 4: הרחבת דירה – החוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה הרחבת דירה, מחייב החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף.
- סעיף 5: בניית דירה חדשה – החוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, מחייב החלטה מראש של כל בעלי הדירות.
- סעיפים 6-12: הוראות מיוחדות – קובעים הוראות מיוחדות בנוגע למימון עבודות חיזוק, חלוקת זכויות בנייה, תפקיד המפקח, תכניות חיזוק מיוחדות ועוד.
- סעיף 13: הוראות כלליות – החוק קובע הוראות כלליות בנוגע להליכים משפטיים, תחילת תוקף ועוד.
ייעוץ עורך דין בתהליך של תמ"א 38
כאמור, תמ"א 38 הוא תהליך מורכב ודורש ידע מקצועי בתחומים רבים. לכן, חשוב להיעזר בייעוץ של עורך דין המתמחה בתחום. הנה מספר דרכים בהן עורך הדין יוכל לסייע לכם:
- כלל חשוב – לבחור עורך דין בטרם בחירת יזם ו/או חתימה על כל הסכמה עם יזם
- בחירת היזם – עורך דין בוחן את ניסיונו של היזם, את אמינותו ואת היציבות הפיננסית שלו.
- בחינת הסכם תמ"א 38 – עורך הדין שמייצג דיירים כותב את הסכם תמ"א 38 ומוודא שהוא מגן על זכויותיכם.
- הגנה על הזכויות של בעלי הדירות – תמ"א 38 היא תוכנית מורכבת וישנם סיכונים רבים הכרוכים בה. עורך דין מגן על זכויותיכם ולוודא שאינכם נפגעים כתוצאה מהתהליך, החל משלב בחירת היזם ועד לסיום עבודות הבנייה.
- ניהול מו"מ מול היזם – עורך דין מנהל משא ומתן מול היזם על מנת להבטיח את התמורה הטובה ביותר עבור הדירה שלכם.
- מניעת טעויות – כאמור, מדובר בהליך מורכב. על כן, עורך דין בעל ניסיון, יוכל למנוע מכם לעשות טעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.
- חסכון בזמן ובכסף – ייעוץ של עורך דין יכול לחסוך לכם זמן ומאמץ, כך שתוכלו להמשיך בשגרת חייכם מבלי לדאוג.
תמ"א 38 היא כלי חשוב במאבק בבעיית הדיור בישראל ובשיפור תנאי המחייה והבטיחות של דיירי המבנים הישנים. חשוב לזכור כי הצלחת הפרויקטים תלויה בתכנון מוקדם, תקשורת טובה בין כל הגורמים המעורבים ובהקפדה על רגולציות ותקנות בטיחות ואיכות. אם אתם רוצים להתחיל בתהליך, אך לא יודעים איך עושים את הצעד הראשון, אנחנו כאן בשבילכם. משרד עורכי דין ונוטריון שאול אטיאס הוקם בשנת 2009 ומייצג בעלי דירות מול יזם/ קבלן/ חברת בנייה. לאורך השנים, המשרד צברנו הצלחות רבות , בייצוג דיירים , ובהליכים משפטיים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד ועוד. אם אתם מעוניינים לשמוע מידע נוסף אודות חשיבות הפנייה לעו"ד מומחה בתחום, צרו קשר במספר 077-4451750. לפרטים נוספים לחצו כאן.
