מס שבח על תמ"א 38

פרויקט תמא 38 הוא עסקת מקרקעין בה הקבלן רוכש זכויות בנייה מהדיירים תמורת ביצוע עבודות בנייה המשביחות את הנכס. במסגרת פרויקט תמ"א 38, ניתן לקבל פטור ממס שבח על עבודות בנייה המזכות בפטור לפי החוק.

פטור מס שבח בתמ"א 38 נועד לעודד פרויקטי בנייה ושיפוצים בבניינים קיימים. מנקודת המבט של הדיירים, היזם הוא זה שבכל מקרה שמשלם את המס. בין אם יש פטור רשמי עבורם או לא.

פטור מס שבח תמ"א 38 מתווסף לכל פטור אחר ממס שבח שהמוכר עשוי להיות זכאי לו. זה אומר שהמוכר יכול להשתמש בפטור הזה גם אם הוא כבר זכאי לפטורים אחרים ממס שבח.

על מנת לזכות בפטור ממס שבח לפי תמ"א 38, על הקבלן לעבור את כל הצעדים והאישורים הדרושים לתהליך.

במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, דיירי בניין יכולים להשתתף בעסקה בה היזם או הקבלן קונים את הזכויות בדירותיהם לצורך הריסה ובנייה מחדש של הבניין. על פי חוק תמ"א 38, היזם יכול לבנות מבנה חדש הכולל יותר דירות משהיו בבניין המקורי.

כל דייר יכול לקבל תוספות לדירתו כמו חדרים נוספים, ממ"ד, שטח, מרפסת, חנייה ועוד. זהו סוג של פרויקט התחדשות שמטרתו שיפור תנאי המגורים לדיירים הקיימים ובניית מבנה חדש ומודרני.

למידע נוסף לחצו כאן

הדירה החדשה חייבת לקיים לפחות אחד מבין התנאים הבאים

1. שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.

2. שווי הדירה החדשה אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין שעד ליום 15/1/22 היה 2,144,800 ₪ או אינו עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, בלי זכויות לבנייה נוספת.

בשווי הדירה החדשה נכללים גם דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש, והוצאות נוספות כמו הובלה, שכר טרחה לעורכי דין ועוד.

חשוב לציין ששיעור הזכות בדירה החדשה לא יכול להיות פחות משיעור הזכות בדירת המגורים הנמכרת. במילים אחרות, אם בעל חצי מהזכויות בדירה הנמכרת, לא יירשם כבעל 1/4 מהזכויות בדירה החדשה.

מיסוי תמא 38 – מס שבח בפרויקט פינוי בינוי

בתאריך 4.11.21 נעשה תיקון לחוק ההסדרים, במסגרתו נוספו הגבלות נוספות על מכירת זכויות בדירות על ידי בעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38/2 הקשורים להריסה ובנייה.

ההגבלות החדשות מבוססות על האלמנט הגאוגרפי של הפרויקט ושיעורי הזכויות שבבעלות בעלי הדירות המעורבים:

1. אזור בפריפריה: אם הפרויקט נמצא באזור בפריפריה, כזה הנמצא בנגב או בגליל, אז אין הגבלה על מספר הדירות שניתן למכור במסגרת הפרויקט.

2. אזור מוטב: אם הפרויקט נמצא במה שנקרא "אזור מוטב" ייתכן כי יינתן פטור ממס שבח ורכישה לכל בעל דירה בתנאים מסוימים. ניתן להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא לקבלת הרחבה נוספת.

מס שבח בפרויקט תמ"א 2 הריסה ובנייה

עד לתיקון שנעשה במסגרת חוק ההסדרים 2023 היו הגבלות מסוימות על מכירת זכויות בדירות בפרויקטי תמ"א 2 באזורים שנקראים "אזור מוטב" "ואזור פריפריאלי ".

במסגרת התיקון, הוגדר "אזור פריפריאלי" בצורה חדשה וההגבלות חלו אך ורק על בעלי דירות באזור פריפריאלי בנגב ובגליל, כמו שהוגדר בחוקי הרשויות לפיתוח הנגב והגליל.

בפרויקטים הנמצאים באזור פריפריאלי, כאמור, אין הגבלה על מספר הדירות שניתן למכור על ידי בעלי הדירות בפרויקט, אך יש להקפיד על תאימות בשיעור הזכויות בדירה החלופית לשיעור בדירה הנמכרת.

בהתבסס על הניסוח החדש של סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין:

העברה במתנה ומס שבח בתמ"א 38/2

עד לפני תיקון החוק, סעיף 49לג הגביל את אפשרות המכירה בפטור במקרים של העברת דירה במתנה לקרוב. במילים אחרות, אם דירה עברה במתנה לקרוב, הקרוב לא יכול למכור את הזכויות בדירה ליזם במסגרת הפרויקט למשך 24 חודשים.

עם תיקון החוק בשנת 2023, הוסרו ההגבלות וניתן למכור את הזכויות בדירות במקרים של העברת דירה במתנה לקרוב בפטור בהינתן קיום תנאים מסוימים. להלן חלק מהם:

• הדירה הועברה במתנה בתקופת המיזם.
• ההעברה היא לידי קרוב כפי שהוגדר בחוק במסגרת התקופה המותרת למכירת הנכס לאחר העברתו.

השינויים מאפשרים לבעל דירה עם יותר מ- 2 דירות בבניין למכור את זכויותיו בדירה תוך קבלת פטור לאחר תקופת העברה במתנה לקרוב ובכך לקבל פטור במס שבח למספר דירות נוסף.

תוך החלפת נכס שאינו דירה לנכס שהוא אכן דירה במסגרת תמ"א 38/2 (בתקופת המיזם) חלים שינויים משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין:

1. פטור ממס שבח: עם השינויים בחוק, בהחלפת נכס שאינו דירה לדירה בתמ"א 38/2 יחול פטור ממס שבח לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין. זה אומר שלבעל הנכס אין חובה לשלם מס שבח על ההחלפה זו, בהתאם לתנאי הפטור.

2. הגדרת דירת מגורים: עם התיקון בחוק ההסדרים 2023, הוסרה ההגבלה הקודמת שהגדירה דירת מגורים כדירה ששימשה למגורים במשך שנתיים רצופות לפני המועד בו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין. במקום, ההגדרה החדשה של דירת מגורים מתייחסת לדירה או חלק מדירה ששימשו למגורים ולתקופה ששימש הנכס למגורים (במשך שנתיים רצופות לפחות).

3. תחולת התיקון: התיקון בחוק ההסדרים יחול תוך כדי מתן אפשרות להחלפה עד תאריך ההחלפה ולא מהיום שנחתמה הסכמת ההחלפה.

לדוגמה: חנות ששימשה למגורים בעבר המוחלפת בדירה בתמ"א 38/2 בתקופת המיזם תקבל פטור ממס שבח וניתן יהיה לבצע את ההחלפה בהתאם לתנאי הפטור. חשוב לזכור שגם בעת מכירת החנות, מס השבח ייבחן מיום רכישת החנות, ואין פטור ממס שבח בהקשר זה.

בשורה התחתונה: מי משלם מס שבח במסגרת פרויקט תמ"א 38?

היזם הוא זה שמשלם את מלוא המס. ניתן לקבל ייעוץ משפטי על מנת להבטיח את מלוא תשלום המס על ידי היזם.

מדוע להתייעץ עם משרד עורכי הדין שאול אטיאס?

המשרד הוקם בשנת 2009 על ידי המייסד והבעלים עו"ד אטיאס שאול.

בשנת 2020 הצטרפה למשרד עו"ד אטיאס אור, שהחלה דרכה במשרד ממועד הקמתו, תחילה כסטודנטית ומאז עיקר עיסוקה הוא בתחום התחדשות עירונית, לצד עו"ד אטיאס שאול.

לאורך השנים, רשם המשרד מספר לא מבוטל של הצלחות בהליכים משפטיים רבים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד, בעסקאות מורכבות ומסועפות בתחום ההתחדשות העירונית וביתר תחומי עיסוק המשרד.

בנוסף, "שאול אטיאס" משרד הבוטיק מהמובילים בנושאי המשפטיים הנוגעים למושבים. צוות המשרד מתגורר במושב ומעורים היטב בכל תחומי החיים במושב.

גם כאן, למשרד הצלחות משפטיות רבות בנושאים סבוכים מחיי היום-יום במושבים כגון, נדל"ן במושבים, נחלות, מכסות מים ועוד.

להתייעצות מקצועית ניתן ליצור קשר במספרי  הטלפון: משרד 077-4451750  נייד : 052-5772030.