פינוי בינוי דייר סרבן

חוק פינוי בינוי דייר סרבן

דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי הוא זה אשר , מתנגד לביצוע הפרויקט מסיבות לא מוצדקות על פי חוק . התנגדותו עשויה להיות מוצדקת מבחינה משפטית:  כאשר היא עונה על תבחינים שנקבעו בפסיקה , כגון ערבויות הולמות, כדאיות העסקה , דיור חלופי ועוד.

ההבחנה בין דייר סרבן , לדייר שסירובו מוצדק היא דקה ביותר, וההשלכות להחלטה הין משמעותיות ביותר,  מחד דייר סרבן יכול להיתבע על ידי הדיירים האחרים, ולשלם קנסות כבדים ביותר, שיכללו פיצוי ליזם ולדיירים. מאידך ויתור על זכויות עלול לגרום לכך שהדייר ויתר על זכויותיו , ומכך גם הפסד כספי , ובנוסף ויתור על , בחינת טיב ערבויות , חוסן כלכלי , לו"ז מחייב, הסכם מטיב עם הדיירים, ועוד.

על כן חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום ייצוג דיירים, בטרם קבלת החלטה לסרב לחתום על ההסכם.

למידע נוסף לחצו כאן

מה הוא פרויקט פינוי בינוי?

 "פינוי בינוי , הוא תהליך מרתק שכולל פינוי של דיירים מבניין המגורים , הקיים והישן לדירות מושכרות על חשבון היזם , הריסת הבניין הקיים, ובנייה מחדש שלו כולל הוספת קומות חדשות. לתהליך זה מספר יתרונות:

1. התהליך מאפשר להקים בניין חדש במקום בניין ישן, הכולל ממ"ד לכל דירה , ועמיד בפני רעידות אדמה.

2. הדיירים מקבלים דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית, ולעיתים גם קומה גבוהה יותר מקומת הדירה המקורית. הבניין עצמו זוכה לשדרוג בדמות לובי חדש ומעלית.

3. הדייר לא משלם מאומה עבור כל ההליך, ולדייר יינתנו ערבויות הולמות לכל ההליך

אתגרים בפרויקט פינוי בינוי:

1. הסכמת הדיירים: כדי להתחיל בתהליך של "פינוי-בינוי", דרושה הסכמת כלל הדיירים. בבניינים גדולים ו/או מספר בניינים  , זה יכול להיות אתגר, כיוון שנדרש לשכנע מספר רב של דיירים להסכים לפרויקט.

2. התנגדויות: יש אפשרות שמספר דיירים או אפילו דייר אחד יסרבו לחתום על מסמכי ההסכם, וכך יעכבו את התהליך לאורך זמן.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006

על פי החוק, חתימה של רוב  66%  (נכון להיום בהתאם לסייגים בחוק ) מכלל הדיירים בעלי הזכויות בבניין, על ההסכם מחייבת את כלל הדיירים בבניין. הקטנת הרוב החוקי הנדרש, נועדה למנוע ממספר מועט של מתנגדים להסכם לגרום להשבתה של הפרויקט.

עם זאת, החוק מאפשר גם לדיירים המתנגדים להסכם לפנות לבית המשפט על מנת להצדיק את התנגדותם. זה מאפשר לבית המשפט להחליט אם התנגדותם הייתה סבירה , הוגנת ובתום לב.

במקרים בהם דיירים מסוימים נחושים לא לחתום על ההסכם, החוק מאפשר להגיש תביעות פיצוי כנגדם.

על פי החוק, חתימת רוב כיום  66%  מהדיירים על ההסכם מספיקה כדי לחייב את כלל הדיירים לבצע את הפרויקט. במקרים שבהם דייר אחד או מספר דיירים מתנגדים לפרויקט, יש לבית המשפט אפשרות להחליט האם התנגדותם הייתה סבירה והוגנת, ובהתאם לכך , להחליט לאשר את ביצוע הפרויקט או  ליתן הוראות לקידום הפרויקט בתנאים.

כיצד ניתן להתמודד עם דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי?

חוק פינוי-בינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006, המוכר גם בשמו הרווח "חוק הדייר הסרבן", מהווה מסגרת משפטית שמאפשרת התמודדות יעילה עם מקרים בהם דייר אחד או מספר דיירים מתנגדים לביצוע פרויקט פינוי בינוי שמתוכנן בבניין מגורים.

 כאשר רוב דיירים, על פי חוק פינוי-בינוי () מבעלי הדירות בבניין תומכים בפרויקט , ויש התנגדות מיעוט שלא מסיבה סבירה, ניתן לפעול בהתאם לחוק ולהגיש תביעה משפטית מטעם קבוצת הרוב כדי להתמודד עם הדיירים המתנגדים לפרויקט, ( הרוב הדרוש לפינוי בינוי לפחות  66%  מכלל הדיירים).

להלן כמה צעדים שניתן לנקוט בהינתן דייר סרבן:

1.כדאי להתחיל עם ניסיון לתקשר עם הדייר ולהבין את הסיבות להתנגדותו. התקשורת עשויה לסייע בפתרון הסכסוך.

2. בחינת הסיבות להתנגדות הדייר ,  יתכן ומדובר בסיבות מוצדקות, שלא התגלו בשלב המו"מ הראשוני. ככל והדייר צודק , יש לתקן בהתאם.

3. להסביר את היתרונות של הפרויקט לכלל הדיירים ואת החשיבות שלו בשדרוג הדיור והרווח המשותף.

4. אם דייר , המתנגד לפרויקט אינו מעוניין בהמשך התקשרות גם אל מול פתרון סביר והוגן, ניתן לערב את בית המשפט.

5. אם הדייר לא משנה את דעתו וההתנגדות שלו אינה סבירה, קבוצת הרוב יכולה להגיש תביעה משפטית נגדו ולדרוש פיצויים על נזקים שנגרמו בעקבות התנגדותו.

6. לעיתים ניתן לחפש פתרונות מחוץ לבית המשפט, כמו לתת לדייר אפשרות להסכים לתנאים מתחשבים בטענות שהעלה, מבלי לתת לו עדיפות על פני דיירים אחרים, בדרכים יצירתיות.  

נימוקים שאינם סבירים

 "נימוקים שאינם סבירים" , הם  טענות או התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי שאינן מתבססות על טעמים רציונליים או ענייניים, או שוני רלוונטי מדיירים אחרים (כגון נכויות  וכו ).

כאשר דיירים משתמשים בנימוקים שאינם סבירים, הם עשויים לנסות להשתמש בהם כדי לסכן את הפרויקט או כדי לקבל דברים על חשבון הדיירים האחרים בבניין.

חשוב לזכור שהחוק מתיר לקבוצת הרוב להגיש תביעת דייר סרבן פינוי בינוי נגד דייר סרבן במקרים בהם ההתנגדות שלו אינה רציונלית או עניינית, והיא נעשית כדי להשיג הטבות אישיות. במקרים כאלו, הדיירים שמתנגדים לפרויקט יכולים לבקש פיצויים על נזקים שנגרמו לכלל הדיירים בעקבות התנגדותו.

לסיכומו של עניין

דייר סרבן בפרויקטי פינוי בינוי הוא זה שמתנגד לביצוע הפרויקט באופן שאולי אף מונע את התקדמותו.

כאשר ישנה התנגדות מסיבה , לא סבירה והמתנגדים מנסים לסחוט הטבות אישיות מהדיירים האחרים כדי להסכים לפרויקט, הרי שמדובר בנימוק שאינו סביר.

במקרים כאלו, החוק מאפשר לקבוצת הרוב להגיש תביעה משפטית נגד הדייר הסרבן ולדרוש פיצויים על הנזקים המסיביים שנגרמו לכלל הדיירים עקב התנגדותו.

במקרים בהם ההתנגדות נעשית מכוונות  לסחוט הטבות אישיות ולא מתוך טעמים רציונליים או ענייניים, ניתן להגיע לפתרון משפטי ולהוציא מכתב אזהרה מעורך דין לדייר הסרבן לפני שמעבירים את התיק לבית המשפט.

סירובו של דייר ייחשב כסביר במקרים שהוכרו בפסיקה  כגון הוא מצליח להוכיח שהפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית עבור הדיירים או עבור עצמו.

אם היזם או הקבלן לא מציעים ערבונות ובטחון מספקים, אם התמורה לא הולמת. ,

בנוסף, אם בית המשפט יחשוב שהסירוב של הדייר הסרבן נבע מנסיבות אישיות כמו גיל מבוגר או מצב בריאותי מורכב, ייתכן כי זה ייחשב להתנגדות לגיטימית מבחינתו. במקרים בהם היזם או הקבלן לא מציעים מגורים חלופיים בכלל או לא מציעים מגורים חלופיים הולמים, יתכן שבית המשפט יפסוק לטובת הדייר הסרבן.

המלצות להמשך הדרך:

א. בכל מקרה להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום.

ב. יש לפעול על פי התקנות והכללים בפסיקה לפני החתמת דיירים.

ג. הפסיקה מפרטת כללים ברורים (שאינם רשימה סגורה ) בהם דייר לא יחשב סרבן, יש לכלול את הכללים הנ"ל בהסכם.

ד. יש להקפיד על שוויון ענייני בין דיירים בעלי דירות זהות.

מדוע להתייעץ עם משרד עורכי הדין שאול אטיאס?

המשרד הוקם בשנת 2009 על ידי המייסד והבעלים עו"ד אטיאס שאול.

בשנת 2020 הצטרפה למשרד עו"ד אטיאס אור, שהחלה דרכה במשרד ממועד הקמתו, תחילה כסטודנטית ומאז עיקר עיסוקה הוא בתחום התחדשות עירונית, לצד עו"ד אטיאס שאול.

לאורך השנים, רשם המשרד מספר לא מבוטל של הצלחות בהליכים משפטיים רבים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד, בעסקאות מורכבות ומסועפות בתחום ההתחדשות העירונית וביתר תחומי עיסוק המשרד.

בנוסף, "שאול אטיאס" משרד הבוטיק מהמובילים בנושאי המשפטיים הנוגעים למושבים. צוות המשרד מתגורר במושב ומעורים היטב בכל תחומי החיים במושב.

גם כאן, למשרד הצלחות משפטיות רבות בנושאים סבוכים מחיי היום-יום במושבים כגון, נדל"ן במושבים, נחלות, מכסות מים ועוד.

להתייעצות מקצועית גם בנושא פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי ניתן ליצור קשר במספרי  הטלפון: משרד 077-4451750  נייד : 052-5772030.