פינוי בינוי מס שבח – מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי?

מס שבח פינוי בינוי (מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי)

היטל השבחה משמש לכיסוי הוצאות שונות של הוועדה המקומית, כולל הוצאות בתחום התכנון והפיתוח, פיצויים במקרים של ירידת ערך לנכסים והשקעות בחינוך ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור.

חשוב לשים לב שהיטל השבחה אינו מס שבח. הוא משולם לוועדה המקומית בגין עליית השווי של הנכס. מס שבח, מצד שני, משולם לרשות המיסים כאחוזים מתוך הרווח בעסקה שבה מתבצעת מכירת מקרקעין.

מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי?

זה תלוי במקרה הספציפי ובתנאים שבו נעשתה ההשבחה. במסגרת מו"מ מול יזם חשוב מאוד לקבוע במפורש שהוא ישלם את המיסוי.

בעלי המקרקעין בעת ההשבחה:

בהינתן השבחת מקרקעין התשלום בדרך כלל יחול על בעלי המקרקעין.

הבעלים הראשוני של המקרקעין או החוכר שהפך להיות בעל נכס מסוים במשך זמן מסוים (לדוגמה, שוכר ליותר מ-25 שנה).

באירוע של מכירת מקרקעין:

בעת מכירת מקרקעין, חובת התשלום בדרך כלל חלה על המוכר. המוכר הוא בעל הזכויות בעת ההשבחה ועל כן הוא אחראי לתשלום. אף על פי כן, בקרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חלק מהיטל יכול להתקזז יחד עם התשלום לרמ"י, משום שגם רמ"י מרוויחה מההשבחות.

יחד עם זאת, בעסקאות בין מוכר לקונה, ניתן להסכים כי הקונה ישלם את החיובים ("עסקת נטו") ובכך לסדר את התשלומים. חשוב לקבוע את תנאי התשלום בהסכם בין הצדדים.

מועד תשלום היטל השבחה

מועד תשלום היטל השבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

1. בקבלת היתר בנייה או שימוש: המועד לתשלום היטל השבחה הוא היום בו קיבל בעלי המקרקעין את היתר הבנייה המוענק בעקבות אישור התוכנית, מתן ההקלה, או אישור השימוש החורג שהשביחו את המקרקעין.

2. בהתחלת השימוש בפועל: ניתן להתחיל לשלם את היטל השבחה ברגע שהשימוש החורג מתחיל בפועל כפי שהותר על ידי הרשות המקומית.

3. במכירת מקרקעין: עבור מקרים בהם מתבצעת מכירת המקרקעין, המועד לתשלום היטל השבחה הוא היום בו מתבצעת מכירת הזכויות במקרקעין.

מועד חישוב ההיטל השבחה נקבע בהתאם לתנאי ההשבחה ויכול להשתנות בהתאם למצבים שונים.

1. מועד האישור: המועד הקובע לצורך חישוב ההשבחה הוא מועד אישור התכנית המשביחה, ההקלה, או השימוש החורג. זה אומר שהיטל השבחה יחושב לפי ערך המקרקעין במועד אישור התוכנית.

2. הצמדה למדדים: במקרים מסוימים, התייחסות למדדים כמו מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה בחישוב ההשבחה עשויה להשפיע על סכום התשלום. אם מדד אחד עלה יותר ממדד אחר, סכום ההיטל השבחה יגדל בהתאם.

3. מועד עריכת השמאות: בנוסף, יש שני תרחישים אפשריים בקשר למועד עריכת השמאות.

• אפשרות ראשונה: השמאות נערכת מיד לאחר אישור התכנית. ההשבחה נקבעת מיד לאחר אישור התכנית, והועדה המקומית מפרסמת לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. בעלי המקרקעין יכולים לערער על סכום ההשבחה.
• אפשרות שנייה: דחיית שומה למועד מימוש הזכויות. במקרה זה, הועדה המקומית החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות. הועדה תודיע לבעלי המקרקעין על חבותו בהיטל השבחה. אפשרות זו מתקבלת גם במקרים בהם הועדה לא מפרסמת לוח שומה.
• תשלום מיידי על אף דחיית השומה: אפשרות נוספת היא שבעל המקרקעין יבקש מהועדה המקומית לערוך שומה כך שיוכל לשלם מיד את ההיטל. על הועדה להציג את השומה תוך תשעים יום ממועד הדרישה.

שיעור ההיטל השבחה

כדי לחשב את ההשבחה, יש להשוות את שווי המקרקעין לאחר אישור תכנית השבחה לשווי שלפני האישור. ערך ההשבחה הוא ההפרש בין שני השווים האלו.

לאחר שמוצאים את סכום ההשבחה יש לחלק אותו לשניים. החלק הראשון הוא שיעור ההיטל השבחה שיש לשלם.

שיעור ההיטל כיום הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לזכויות הבנייה יש שווי כספי (לפי אזור המגורים, השטח שמתווסף לדירה וכו'). חצי מהשווי הזה יהיה היטל ההשבחה. למשל, אם הוועדה אישרה לכם להוסיף 10 מ"ר, וכל מ"ר באותו אזור שווה 4000 ש"ח, השווי הכספי של זכות הבנייה יהיה 40,000 ש"ח, ומתוכם תצטרכו לשלם 20,000 ש"ח כהיטל השבחה.

דוגמא נוספת , אם שווי המקרקעין עמד על 1,000,000 ₪ לפני אישור תכנית ההשבחה ולאחריו עלה לכדי 2,000,000 ₪ הרי שערך ההשבחה עומד על 1,000,000 ₪. שיעור ההיטל השבחה הוא חצי מכך, כלומר 500,000 ₪.

הצמדה וריבית פיגורים

1. הצמדה: הצמדה היא תוספת להיטל השבחה שנגבית ממועד התוכנית ועד למועד מימוש הזכויות. סכום ההצמדה הוא על פי הנמוך מבין שני מדדים: מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה.

2. ריבית פיגורים: בהינתן שלא שולם ההיטל לאחר מועד המימוש, תחול תוספת ריבית פיגורים. מדובר על ריבית נוספת הנגבית בדומה לחוב ארנונה לרשות מקומית.

3. הפחתת ריבית פיגורים: בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת הערר שדנים בערעור בעניין היטל ההשבחה יכולים להפחית את חיובי הפיגורים בתנאים ובמקרים מסוימים.

המלצות להמשך:

א. כדי להבין את המיסוי הרלוונטי, יהיה נכון להיעזר בבעלי מקצוע על מנת לכתוב ולהכין שאלון מיסוי בסיסי.

ב. יש להחתים את הדיירים על השאלון.

ג. כאמור, במסגרת מו"מ מול יזם ניתן להסכים  כי הוא ישלם את המיסוי.

מדוע להתייעץ עם משרד עורכי הדין שאול אטיאס?

המשרד הוקם בשנת 2009 על ידי המייסד והבעלים עו"ד אטיאס שאול.

בשנת 2020 הצטרפה למשרד עו"ד אטיאס אור, שהחלה דרכה במשרד ממועד הקמתו, תחילה כסטודנטית ומאז עיקר עיסוקה הוא בתחום התחדשות עירונית, לצד עו"ד אטיאס שאול.

לאורך השנים, רשם המשרד מספר לא מבוטל של הצלחות בהליכים משפטיים רבים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד, בעסקאות מורכבות ומסועפות בתחום ההתחדשות העירונית וביתר תחומי עיסוק המשרד.

בנוסף, "שאול אטיאס" משרד הבוטיק מהמובילים בנושאי המשפטיים הנוגעים למושבים. צוות המשרד מתגורר במושב ומעורים היטב בכל תחומי החיים במושב.

גם כאן, למשרד הצלחות משפטיות רבות בנושאים סבוכים מחיי היום-יום במושבים כגון, נדל"ן במושבים, נחלות, מכסות מים ועוד.

להתייעצות מקצועית ניתן ליצור קשר במספרי  הטלפון: משרד 077-4451750  נייד : 052-5772030.