חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם – ביטול חוזה שכירות עקב תמא
על פי החוק, על בעל הנכס להודיע לשוכרים על כל שינוי בנוגע לשימוש בדירה או בבניין. אם בעלי הדירה מחליטים לא ליידע את הדיירים החדשים על הליכי תמ"א 38, הם עשויים להיתקל בבעיות משפטיות בעתיד.
למידע נוסף לחצו כאןהאם יש תמ"א?
כשמתכננים לחתום על חוזה שכירות עבור דירה מדהימה, חשוב לבדוק מראש האם יש תוכניות לתמ"א 38 בבניין או בקרבתו, שיכולות להשפיע על ההחלטה לשכור את הנכס.
הדרך הפשוטה ביותר היא לשאול את בעל הדירה הנוכחי אם יש תוכניות לתמ"א 38 בבניין או בקרבתו. כדאי לשאול זאת בכתב, דרך הודעת טקסט כמו WhatsApp כדי שתהיה הוכחה בכתב במקרה שרוצים להתייחס לזה בעתיד.
אם בעל הדירה מסתיר או משקר בנוגע לתוכניות, זה יכול להיחשב כהטעיה שמאפשרת לסיים את החוזה עוד לפני זמן סיומו.
אפשר לבדוק את הבניינים הסמוכים לבניין המיועד לשכירות ולשוחח עם שכנים או ועדי הבתים. ניתן גם להתבונן בשלטים או בהודעות הנוגעות לתמ"א 38. אם מוצאים שלטים או הודעות שכאלה, ייתכן כי שיש כוונה לבצע עבודות כלשהן בעתיד.
ניתן לבצע חיפוש ברשת באמצעות גוגל ולבדוק אם יש תוכניות לתמ"א 38 באזור הנכס. אפשר להשתמש במפת התמ"א העדכנית של ישראל או לבדוק את אתר הרשות להתחדשות עירונית או העירייה המקומית למציאת מידע מדויק על התוכניות הקיימות באזור.
השפעה על הסכם שכירות – סעיף בחוזה שכירות תמ"א 38
חשוב לכלול סעיפים בהסכם השכירות הנוגעים לתהליכי לתמ"א ומאפשרים לשני הצדדים לסיים את החוזה בעת רצון וצורך.
מומלץ לדוגמה לכלול בחוזה השכירות סעיף (סעיף תמ"א 38) שמחייב את בעל הנכס (המשכיר) ליידע את השוכר על כל התקדמות בתהליך תמ"א 38, כולל קבלת היתרים, תוכניות, והתקדמות העבודות.
זה יאפשר לשוכר להתכונן נפשית ופיזית לרעש ולבלאי שעשויים לקרות בעת ביצוע העבודות. זה גם יעזור לבעל הדירה למצוא שוכר חלופי אם השוכר הנוכחי יעזוב או יתכנן לעזוב.
סעיף ביטול יכול להועיל לשני הצדדים. הוא יאפשר לשוכר לבטל את החוזה באופן פשוט יחסית במידה והתנאים שנקבעו מתממשים. הוא יאפשר לבעל הנכס לסיים את ההסכם במידה והוא רוצה לבצע את העבודות בבניין. חשוב לשים לב שיש חובה לציין בסעיף את התנאים המדויקים שבהם ניתן להשתמש בהתרת הביטול.
יש להגדיר בהסכם את שכר הדירה הקבוע במהלך תקופת התמ"א. כדאי לשקול האם השכר יישאר זהה לזמן הנותר עד להתחלת העבודות, או האם יהיה בו שינוי בהתאם להתקדמות העבודות. יחד עם זאת, חשוב להגדיר מתי ניתן להכריז כי הסתיימו עבודות התמ"א והשכר יחזור לרמתו הרגילה.
אפשרות למציאת שוכר חלופי:
יש לכלול סעיף שמתיר לשוכר לבטל את ההסכם במידה והוא מצליח למצוא שוכר חלופי שיסכים להחליפו בדירה באותם תנאים (בלי העלאת שכר דירה).
יידוע שוכרים
במידה ובעל הבית העלים מידע מהשוכר ולא ציין את תהליכי התמ"א המתוכננים בחוזה, זה עשוי לגרום לביטול מיידי של החוזה באופן מידי. חשוב לוודא שהחוזה מכיל את הסעיפים הנדרשים כדי לשמור על זכויות והוצאות של כל צד בתהליך התמ"א.
המלצות למשכיר:
1. לוודא שהשוכרים המעוניינים להישאר בדירה , מודעים לתנאי ההבטחה בחוזה השכירות. האם הם מודעים לתהליכי התמ"א והאם יש להם דרך להתמודד עם המצב.
2. לבדוק אם ישנו ביטוח שמכסה את הנזקים שעשויים להתרחש במהלך תמ"א.
3. לתכנן את החוזה בקפידה לרבות כל הסעיפים הרלוונטיים לתמ"א, כמו סעיפים שמאפשרים הודעה מראש על התקדמות בעבודות, תנאים לביטול החוזה, ועדכון בדבר שכר הדירה בתקופת התמ"א.
המלצות לשוכר:
1. לוודא שהחוזה מכיל סעיפים המגנים על הזכויות ומאפשרים להגיב היטב להשלכות של התמ"א. לדוגמה, סעיפי הודעה מראש על התקדמות בעבודות ואפשרות לביטול החוזה במקרים מסוימים.
2. לבדוק מראש את התקופה בה , משוער כי יתרחשו העבודות, ולבדוק אם יהיה נכון להישאר בדירה גם בתקופת התמ"א.
3. לא להסס לשאול את בעל הדירה שאלות חשובות על התמ"א.
4 לבדוק אלו עבודות יתבצעו בדירה המושכרת בעת התמ"א , ולשקול אם אפשר , כדאי , ורצוי לגור בדירה זו בעת העבודות, ולבחון חלופות.
האם ניתן להפחית את דמי השכירות בתמ"א ובכמה?
זו שאלה חשובה עבור שני הצדדים – המשכיר והשוכר.
המלצות למשכיר:
- הפחתת דמי השכירות בתקופת התמ"א: בעלי הדירות יכולים להוריד את דמי השכירות בתקופת התמ"א כחלק מהסדרת תקופה מוגבלת. ניתן להוריד בכ- 30 – 40 אחוזים שיוסכמו מראש משכר הדירה הרגיל בתקופת העבודות התמ"א (הכל בהתאם לביקוש והיצע ).
- להתחייב לא ליקר את דמי השכירות לפרק זמן מוסכם לאחר סיום העבודות.
- התנהגות גמישה: לאפשר גמישות ולהתנהג בצורה מתחשבת כלפי השוכרים, כך שהם ירגישו בנוח ויהיו מוכנים להישאר בדירה גם בתקופת התמ"א.
המלצות לשוכר:
1. לבדוק את החוזה: לבדוק אם בחוזה יש סעיפים שמתירים להפחית את דמי השכירות בתקופת התמ"א, ובכמה ניתן להפחית.
2. גישה חיובית: לשמור על גישה חיובית ותקשורת עם בעלי הדירה.
מדוע להתייעץ עם משרד עורכי הדין שאול אטיאס?
המשרד הוקם בשנת 2009 על ידי המייסד והבעלים עו"ד אטיאס שאול.
בשנת 2020 הצטרפה למשרד עו"ד אטיאס אור, שהחלה דרכה במשרד ממועד הקמתו, תחילה כסטודנטית ומאז עיקר עיסוקה הוא בתחום התחדשות עירונית, לצד עו"ד אטיאס שאול.
לאורך השנים, רשם המשרד מספר לא מבוטל של הצלחות בהליכים משפטיים רבים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד, בעסקאות מורכבות ומסועפות בתחום ההתחדשות העירונית וביתר תחומי עיסוק המשרד.
בנוסף, "שאול אטיאס" משרד הבוטיק מהמובילים בנושאי המשפטיים הנוגעים למושבים. צוות המשרד מתגורר במושב ומעורים היטב בכל תחומי החיים במושב.
גם כאן, למשרד הצלחות משפטיות רבות בנושאים סבוכים מחיי היום-יום במושבים כגון, נדל"ן במושבים, נחלות, מכסות מים ועוד.
להתייעצות מקצועית ניתן ליצור קשר במספרי הטלפון: משרד 077-4451750 נייד : 052-5772030.
