עורך דין פינוי בינוי תל אביב – ייעוץ משפטי ומקצועי
תחום הנדל"ן, אחד מהמרכיבים המרכזיים בכלכלה ובחברה, מציע אתגרים והזדמנויות רבות, במיוחד בערים צפופות ושכונות ותיקות שמחפשות דרכים להתחדש. בלב ליבו של תחום זה נמצא פרויקט פינוי בינוי – יוזמה עירונית שמטרתה להחליף מבנים ישנים ולא בטוחים בבנייה חדשה, עכשווית ומתקדמת. תהליך זה לא רק משפר את איכות החיים ואת הבטיחות של הדיירים אלא גם מוסיף ערך רב לנכסים ומחדש את המרקם האורבני. מאמר זה יענה על השאלות הבאות:
- מהם היתרונות של פינוי בינוי?
- מהו הליך קידום פרויקט פינוי בינוי?
- מהם הגורמים המשפיעים על קידום הפרויקט?
- איך לבחור עורך דין?
מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר. ברוב המקרים, הבניינים גבוהים יותר וכוללים יותר דירות מכמות הדירות שהייתה בבניינים שנהרסו. הנה מספר יתרונות:
- שיפור איכות החיים – פינוי בינוי מציע בנייה חדשה ומודרנית עם תשתיות משופרות, שטחים ציבוריים ירוקים ופארקים.
- דירות חדשות – בסיום הפרויקט, בעלי הדירות מקבלים דירות גדולות ומרווחות יותר, עם מפרט טכני עדכני ותכנון מודרני.
- חיזוק המבנה – בניינים ישנים נבנו בטכנולוגיות בנייה ישנות. על כן, הבניינים החדשים מציעים עמידות בפני רעידות אדמה ותנאי מזג אוויר קשים.
- הגדלת הערך של הדירות – עלייה משמעותית בשווי הדירות בסיום הפרויקט.
- תמורות רבות נוספות מוסכמות בין עו"ד ונציגות הדיירים , לבין היזם, כולל חלוקת רווחים בסיום הפרויקט
הליך קידום פרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב הדורש תכנון מדוקדק, שיתוף פעולה בין הגורמים השונים והבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והרגולטוריים הרלוונטיים. הנה השלבים העיקריים:
- הכרזה על מתחם פינוי בינוי – משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כמתחם פינוי בינוי, לרוב באזורים עם בנייה ישנה וצפופה, העומדים בין היתר בקריטריונים הבאים:
- גיל הבניין – בניינים שנבנו בטכנולוגיות בנייה ישנות, שאינן עמידות בפני רעידות אדמה (לפני שנת 1980).
- מצב הבניין – בלאי פיזי, סדקים בקירות, תקרות רעועות, תשתיות ישנות ומתפוררות ואי נגישות לאנשים עם מוגבלויות.
- צפיפות – בניינים צפופים עם שטח דירות קטן יחסית, שטחים ציבוריים קטנים או חסרים.
- מיקום – בניינים הממוקמים באזורים מבוקשים עם תשתיות טובות ופוטנציאל גבוה למימוש זכויות בנייה.
- היתכנות כלכלית – היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט פינוי בינוי תוך התחשבות בעלויות הבנייה, פיצויים לדיירים, תמריצים ליזם ועוד.
- הסכמת בעלי הדירות – נכונות ורצון של רוב הדיירים ( 66% ) לקחת חלק בפרויקט.
- יזם – מקובל היום כי, יזם פרטי או חברה יוזמים את הפרויקט ומתחילים בתהליך מול הדיירים. היזם מציג תכנית מפורטת, הכוללת את לוחות הזמנים, תכנון הבניינים החדשים, פתרונות דיור זמני לדיירים ועוד.
- מומלץ כי- נציגות דיירים מתחילה בהליך בחירת עורך דין להנעת תהליך
- בחירת יזם- עו"ד דיירים ביחד עם הנציגות בוחרים יזם מבין מספר הצעות (אין להסתפק בהצעות היזמים אלא להכתיב תמורות נדרשות לדיירים )
- הסכמות עם הדיירים – הדיירים צריכים לחתום על הסכם פינוי בינוי עם היזם, המגדיר את הזכויות והחובות שלהם.
- תכנון – אדריכלים ומהנדסים מתכננים את הבניין החדש תוך התחשבות בתקנים ובדרישות התכנון המקומיות.
- היתר בנייה – היזם מגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הליך זה יכול לקחת מספר חודשים.
- פינוי הדיירים – הדיירים מתפנים למשכן חלופי זמני על חשבון היזם. משך הפינוי משתנה בהתאם לפרויקט.
- הריסה ובנייה – הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים. תהליך זה יכול לקחת מספר שנים.
- אכלוס – הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות לאחר סיום הבנייה.
גורמים המשפיעים על קידום פרויקט פינוי בינוי
קידום פרויקט פינוי בינוי מושפע ממגוון גורמים, אשר יכולים להשפיע על התהליך מתחילתו ועד להשלמתו:
- הסכמת הדיירים – אחד האתגרים המרכזיים הוא לשכנע את רוב הדיירים לתמוך בפרויקט. החוק דורש אחוז הסכמה מסוים (לרוב66% ומעלה) כדי לקדם את הפרויקט. בנוסף, נדרשת רמת שיתוף פעולה גבוהה בין הדיירים לאורך כל התהליך.
- בחירת יזם אמין – ניסיון ומוניטין של היזם מהווים גורם משמעותי. יזמים בעלי רקורד מוצלח של פרויקטים דומים יכולים להשפיע בצורה חיובית על התקדמות הפרויקט.
- הליכים בירוקרטיים – קבלת היתרי בנייה ואישורים שונים יכולה לעיתים לעכב את הפרויקט.
- ליווי מקצועי – מומלץ להיעזר בעורכי דין, שמאי מקרקעין ויועצים אחרים לאורך התהליך. ייעוץ משפטי מוקדם ומקצועי יכול לסייע לזהות ולטפל באתגרים משפטיים, רגולטוריים ותכנוניים, מה שמקל על התמודדות עם עיכובים ומחלוקות שעלולות להופיע לאורך הדרך.
איך לבחור עורך דין לפרויקט של פינוי בינוי?
בחירת עורך דין לפרויקט פינוי בינוי היא צעד משמעותי בעל השפעה רבה על הצלחת הפרויקט ועל זכויותיהם של הדיירים. הנה מספר טיפים שיסייעו לכם לבחור את עורך הדין המתאים:
- התמחות וניסיון – חפשו עורך דין שהתמחותו העיקרית היא , ייצוג דיירים , בפרויקטים של פינוי בינוי בפינוי בינוי, וכן בתחום , הנדל"ן. חשוב שיהיה לו ניסיון משמעותי ומוכח בליווי פרויקטים דומים.
- המלצות – בקשו המלצות מדיירים או יזמים שעבדו עם עורך הדין בעבר. חוות דעת של לקוחות קודמים יכולה לשקף תמונה ברורה יותר לגבי יכולותיו ואופן עבודתו.
- ידע בחקיקה ובתהליכים המשפטיים – ודאו שעורך הדין מכיר את החוקים וההליכים הרלוונטיים, כולל שינויים ועדכונים אחרונים בחוקי התכנון והבנייה, חוק המקרקעין וכדומה.
- יכולת ניהול משא ומתן – עורך דין טוב צריך להיות מיומן בניהול משא ומתן. הוא צריך לדעת איך להגיע להסכמות המשרתות את האינטרסים של הדיירים תוך שמירה על יחסים טובים עם היזם.
- שקיפות ותקשורת – בחרו עורך דין שמדבר בשפה ברורה ומובנת. חשוב שתרגישו בנוח לשאול שאלות ולקבל תשובות מפורטות.
- זמינות – ודאו שעורך הדין זמין לכם ויכול להקדיש מספיק זמן ותשומת לב לפרויקט שלכם. זמינות ומחויבות הן מפתח לתהליך יעיל ומקצועי.
פינוי בינוי הוא כלי חשוב בתכנון עתידי של הערים, שכן הוא מספק פתרון יצירתי ומעשי לבעיות של צפיפות, בטיחות ושיפור סביבת המגורים. אם אתם רוצים להתחיל בתהליך, אך לא יודעים איך עושים את הצעד הראשון, אנחנו כאן בשבילכם. משרד עורכי דין ונוטריון שאול אטיאס הוקם בשנת 2009 ומייצג בעלי דירות מול יזם/ קבלן/ חברת בנייה. לאורך השנים, המשרד צברנו הצלחות רבות בהליכים משפטיים הנוגעים להתחדשות עירונית, ייצוג דיירים מול משרדי עו"ד ועוד. אם אתם מעוניינים לשמוע מידע נוסף אודות חשיבות הפנייה לעו"ד מומחה בתחום, צרו קשר במספר 077-4451750. לפרטים נוספים לחצו כאן.
