החלטתם לבצע חיזוק הבניין ולזכות בתמורות אותם מעניקה התוכנית?
בעלי דירות רבים מעוניינים לבצע חיזוק הבניין בו הם מתגוררים וכן לזכות בהטבות הנלוות לחיזוק הבניין.
על מנת למקסם את ההטבות שלכם וליהנות מכל היתרונות הגלומים בתוכניות השונות לחיזוק בניין מגוריכם ריכזנו עבורכם מספר עצות זהב שיסייעו בידיכם לא לשגות בדרך אל היעד הנכסף.
לחיזוק בניין מגורים שלוש אפשרויות חלופיות:
הראשונה תמ"א 38 – בתוכנית חיזוק הבניין הקיים , בעלי הדירות מקבלים, הרחבת דירות הדיירים על ידי בניית ממ"ד ומרפסת שמש בכל דירה, הוספת מעלית ,החלפת כל התשתיות הציבוריות (מים חשמל, ביוב ) שיפוץ חדרי המדרגות והגינה, בתמורה ליזם ניתנת אפשרות לבנות עד שתי קומות.
השניה תמ"א 38 תיקון 2 – בתוכנית הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדיש במקומו, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה מודרנית לעתים גדולה יותר הכוללת גם ממ"ד מרפסת וחניה, בתמורה ליזם ניתנת אפשרות עד שתי קומות נוספות בתוספת לזכויות בניה הקיימות על פי התב"ע בבנין, חסרונה של שיטה זו שאינה כלכלית במרבית האזורים על כן כמעט ולא מיושמת.
פינוי בינוי – בתוכנית הריסת מספר מבנים באזורכם ובניית בנייני מגורים חדישים על פי תוכנית פינוי בינוי בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה מודרנית גדולה יותר הכוללת גם ממ"ד מרפסת וחניה, בתמורה ליזם ניתנת אפשרות לבנות מספר קומות נוספות, בבניינים אותם יבנה. חסרונותיה של שיטה זו הינה תלות של כל הדיירים בפרויקט אחד בשני, נדרשת הסכמה של 100% , סמכות למתן היתר בנייה בוועדה מחוזית, וחולפות שנים עד שמתקבל האישור.
תחילתם של תהליכים הנ"ל בהתאגדות דיירי הבניין ומינוי נציגות דיירים. על מנת להימנע מנפילה במהמורות המצמצמות את זכויותיכם ולעתים אף נעצר הפרויקט.
אספנו עבורכם את הצעדים החשובים ביותר שדיירי הבניין צריכים לבצע כדי לצלוח את הפרויקט ללא עיכובים מיותרים.
חשוב לזכור אם קיבלתם הצעה מיזם ו/או קבלן ו/או חברת בנייה אל תחתמו על מסמך ואל תתחייבו זה הזמן להפסיק כל קשר איתם ולפעול על פי עצות הזהב להלן:
1. החלטה עקרונית- בטרם תחלו בהליכים ערכו בדיקה ראשונית שאכן ישנה הסכמה .
2. מינוי נציגות- אחרי בחינת ההסכמה בקרב בעלי הדירות, בחירת נציגות מבין בעלי הדירות שתפקידה הראשון יהיה לבחור עורך דין. ובהמשך לסייע בידו לקדם את הפרויקט בקשר עם כל הדיירים.
3. איתור עו"ד ב"כ הדיירים – תפקידה הראשון של נציגות בעלי הדירות לאתר ולמנות עורך דין, תפקידו ראשית תאום ציפיות בין הדיירים ובחירת החלופה המתאימה. המשך ליווי וייעוץ לדיירים באמצעות הנציגות.
4. בחירת יזם- מומלץ לבחור יזם אמין לו ניסיון מוכח בבניה. מומלץ לקבל הצעות ממספר יזמים, ולהציג בפני בעלי הדירות, ביחד עם העו"ד, את היזם שהנציגות ממליצה שיבצע את הפרויקט. החשיבות בקבלת כמה הצעות היא האפשרות לבחור את היזם שאיתו כדאי לבצע את הפרויקט.
5. איתור ובחירת מפקח- תפקיד המפקח בשלב זה לסייע בידי נציגות הדיירים ועורך הדין במו"מ המסחרי והתכנוני מול היזם לעתים .
6. משא ומתן מסחרי – לאחר בחירת היזם וקבלת הצעה ראשונית ממנו, חשוב לנהל מו"מ לשיפור ההצעה על מנת למקסם את האינטרסים של כל בעלי הדירות בתקופת המו"מ המסחרי. סיכום המו"מ המסחרי יועלה בכתב על גבי מפרט טכני ותוכניות בנייה בסיסיות.
חשוב לזכור : את המו"מ מול היזם, מבצעים עו"ד ב"כ הדיירים ביחד עם הנציגות.
7. משא ומתן משפטי- לקראת סיום משא ומתן המסחרי לאחר שנראה כי הוסרו המכשולים המסחריים והדיירים מקבלים מתחיל המו"מ המשפטי לסיכום ההבנות שהושגו בין הצדדים.
8. הצגת ההסכם המשפטי והמסחרי לדיירים- בשלב זה יוצגו ההסכמות בין הנציגות ועורך הדין לבין הדיירים.
9. החתמת הדיירים על ההסכם- אחרי הצגת ההסכם לדיירים נקבעים מועדים לחתימה על ההסכם .
10. תכנון מפורט- לאחר החתימה מחויב היזם על פי ההסכם למועדים לביצוע תוכניות הבנייה ומתחיל בתכנון מפורט על פי המועדים. התוכניות כוללות את התוספות לדיירים וכן את תוספות הבנייה ליזם, נציגי הדיירים ועורך הדין בוחנים שהתוכניות זהות לאלו שהוצגו להם, חותמים על התוכניות בטרם הגשתם לעירייה לאישור וקבלת היתר בנייה.
11. קבלת היתר בניה- אחרי הגשת התוכניות לעירייה ובחינת התוכניות מתקבל היתר הבנייה , משך ההמתנה להיתר תלוי בעירייה ובמידת מורכבות התוכניות ככל וישנם חריגות בנייה בבניין וכו.. מתעכבות התוכניות, פרק הזמן לקבלת היתר ללא סיבוכים כשמונה חודשים. עקב הסחבת והבירוקרטיה ברשויות השונות משך זמן ההמתנה לקבלת היתר משתנה מרשות לרשות.
12.העמדת הבניין לרשות היזם לתחילת עבודות- לאחר שהתקבל היתר הבנייה נדרש היזם להפקיד בידי עורך דין ב"כ הדיירים את כל הביטחונות הנדרשים, לבטח את הבניין והעבודות בו, ככתוב בהסכם ובשלב זה הצדדים "מתארגנים" לתחילת עבודות בחלוף עד- 60 ימים מקבלת ההיתר.
13.מהלך הבניה- לאחר קבלת הביטחונות הנדרשים מהיזם ונקבע מועד לתחילת הבנייה מתחיל תהליך הבנייה אורכו כ 24 חודשים תלוי בהיקף העבודות הנדרשות.
14. סיום הבניה וקבלת העבודות- לאחר סיום הבניה מקבלים בסיוע המפקח מטעם הדיירים את הבנייה,נציגות הדיירים את השטחים הציבוריים וכל בעל דירה את דירתו, תהליך זה מפורט בהסכם ומדוקדק.
15. תקופת הבדק- ליזם אחריות על העבודה שהתבצעה על ידו בפרק זמן ככתוב בחוק הבדק, חשוב לקבל בטחונות ככתוב בהסכם לפרק זמן זה.
16. סיום התחשבנות עם רשות המיסים- לקראת סיום חלה חובה על היזם להציג בפני נציגות הדיירים וב"כ אישור בדבר סיום התחשבנות עם רשויות המס, חשוב לקבל בטחונות ככתוב בהסכם לפרק זמן זה.
17. תיקון רישום הבית המשותף- לקראת סיום הבניה ומכירת דירות היזם,מתחיל האחרון באמצעות עורכי דינו לבצע רישום תוספות הבניה בדירות הדיירים וכן רישום הדירות החדשות הליך זה יבוצע בפיקוח עורך דין ב"כ הדיירים , חשוב לקבל בטחונות לשלב זה ככתוב בהסכם לפרק זה.
18. יצוין כי ככל וישנם "דיירים סרבנים" , חובה להתחיל את בחינת הטיפול המשפטי הרצוי מיד לאחר החתימה על ההסכם, על מנת למנוע סחבת מכוונת מצידם. יש לזכור כי תביעתם בפני המפקח ניתן לבצע רק לאחר "החלטת וועדה"
יובהר כי הכתוב לעיל הינו תמצית שבתמצית מסעיפים מחויבים אותם אנו כוללים בכל הסכם שנחתם בו אנו מייצגים דיירים. ואינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי, על כן ככל ותקבלו הצעה לביצוע תמ"א 38 בבניין מגוריכם הנכם מוזמנים להתקשר לעו"ד שאול אטיאס וניתן לכם את הליווי המשפטי המקצועי והאישי כפי שאנו מעניקים לכל הדיירים אותם אנו מייצגים וניישם הלכה למעשה את כל המלצותינו שאת חלקם רשמנו לעיל.
